近期 A 股与港股房地产板块的全线爆发，是政策超预期发力、行业基本面边际改善、市场情绪共振以及资金流动共同作用的结果。以下是具体分析：
一、政策端：中央与地方密集释放超预期利好
中央定调「更大力度推动止跌回稳」
6 月 13 日国务院常务会议明确提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化政策，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险12。这一定调释放出政策工具箱「全面打开」的强烈信号，尤其强调通过系统性政策优化（如土地、金融、财政协同）解决行业深层次矛盾，而非短期刺激。此外，会议提出构建「房地产发展新模式」，将「好房子」建设纳入城市更新机制，在规划、土地、财政等方面给予支持，为行业长期转型指明方向。一线城市政策突破：广州全面取消限购
广州率先打响一线城市「三限取消」第一枪，宣布全面取消限购、限售、限价，并降低贷款首付比例和利率。这一政策直接打破市场对核心城市政策松动的预期，刺激改善性需求释放。中指研究院预计，北京、上海、深圳有望跟进优化限制性政策，进一步打开需求空间。地方政策组合拳持续加码
各地通过购房补贴、房票安置、公积金贷款优化、住房「以旧换新」等政策降低购房门槛。例如，武汉延长多项政策至 6 月底，对出售旧房购新房家庭给予 1% 增值税补助；盐城对多子女家庭发放最高 5 万元购房消费券，并将公积金贷款首付比例降至 15%。这些政策与中央定调形成共振，加速市场信心修复。
二、行业基本面：销售与融资边际改善
销售数据企稳，核心城市量价回升
国家统计局数据显示，5 月 70 个大中城市新房价格同比降幅收窄，商品房库存连续三个月减少。6 月，政策刺激叠加房企年中冲刺，全国新建商品房销售面积和金额环比涨幅超 50%，核心城市如上海、广州、深圳新房成交显著放量，部分项目出现「日光盘」。尽管全国销售仍处于同比下降通道，但边际改善趋势明确，尤其是一线城市及强二线城市的回暖为板块注入动力。融资端破冰：民营房企重启境外发债
新城发展成功发行 3 亿美元高级无抵押债券，成为近三年首家重启境外融资的民营房企。此举打破了国际资本市场对民营房企的融资冰封，缓解行业流动性压力，同时向市场传递优质房企信用修复的信号。此外，融创中国境外债务重组获 74% 债权人支持，预计 9 月落地，将成为行业首家境外债基本「清零」的大型房企，进一步提振市场信心。长期制度建设提速
住建部推动「好房子」建设标准落地，要求绿色建筑、智能家居等配置成为新盘标配，同时加速城市更新和城中村改造（如北上广深推进 150 万套改造，货币化安置比例超 60%），为行业创造新增量需求。这些政策既着眼于短期稳市场，也为长期高质量发展奠定基础。
三、市场情绪与资金流动：外资回流与机构调仓
外资态度转暖，大规模增持地产股
近期高盛、摩根士丹利、贝莱德等外资巨头纷纷上调对中国市场的评级，认为房地产政策支持力度加码及销售数据改善已扭转此前的悲观预期。Choice 数据显示，北向资金在 6 月 16 日板块爆发当日大幅流入，部分房企如新城控股、保利发展获外资逆势增持。此外，外资券商席位（如摩根大通、花旗）对万科 H 股等标的持仓量显著提升，反映出对港股内房股的偏好。内资机构积极布局低估值板块
房地产板块此前经历深度调整，A 股房地产指数较 2020 年高点累计跌幅超 50%，港股跌幅更大，部分优质房企估值处于历史低位（如滨江集团、绿城中国等龙头股动态市盈率不足 10 倍）。在市场风格切换至低估值、高股息主线的背景下，地产股成为资金「避风港」。机构调研显示，万科、龙湖等企业近期频繁接待头部资管机构，反映出配置需求升温。融资成本下降与流动性宽松
央行降准 0.5 个百分点释放 1 万亿元长期流动性，叠加 5 年期 LPR 降至 3.5%、公积金贷款利率下调，显著降低购房者成本（以 100 万房贷计，30 年期总利息节省超 4.7 万元）。此外，「白名单」专项借款扩容至 8.5 万亿元，为房企提供低成本资金支持，缓解债务压力。
四、板块表现分化与投资逻辑
港股弹性更大，优质民企领涨
港股房地产板块涨幅显著高于 A 股，富力地产、力高集团等个股盘中涨幅超 20%，金辉控股单日涨幅达 35.77%。这与港股市场外资参与度高、对政策敏感度强，以及部分民营房企估值极低（市净率普遍低于 0.5 倍）有关。此外，新城发展美元债成功发行及融创重组进展，提振了市场对民营房企的信心。A 股聚焦政策受益与现金流稳健标的
A 股房地产指数上涨 1.87%，合肥城建、万通发展等地方国企及低估值标的涨停，新城控股、招商蛇口等央国企龙头跟涨。市场更关注政策直接受益区域（如广州本地房企）及现金流稳定的企业（如商业运营能力突出的新城控股，2024 年吾悦广场租金收入超 128 亿元，出租率 97.97%）5。产业链联动：建材、家居同步走强
房地产上下游板块如建材（东方雨虹）、家居（索菲亚）同步上涨，反映出市场对竣工交付提速及装修需求释放的预期。此外，物业管理板块（如特发服务）因存量房时代服务价值重估而受到资金青睐。
五、风险提示与后市展望
短期风险：政策效果与销售持续性
尽管政策利好频出，但居民加杠杆意愿仍待激活，部分三四线城市库存压力较大，市场分化可能加剧。若 6 月销售数据未能持续改善，板块或面临回调压力。此外，房企境外融资成本高企（如新城美元债利率达 11.88%），偿债压力仍需警惕。长期逻辑：行业出清与模式转型
本轮政策调整标志着房地产从「高杠杆、高周转」向「高质量发展」转型。具备优质土储、低杠杆、强运营能力的房企（如保利、绿城、滨江）将在集中度提升中受益，而债务风险高、销售疲软的企业可能加速出清。此外，保障性住房、城市更新等新赛道将成为行业增长新引擎。配置建议：关注三大主线
- 政策敏感型标的
：一线城市本地房企（如保利发展、越秀地产）及直接受益限购松绑的区域龙头； - 现金流稳健型企业
：商业运营突出的新城控股、龙湖集团，以及央国企背景的招商蛇口、万科 A； - 困境反转预期标的
：债务重组进展顺利的融创中国、旭辉控股，以及融资渠道改善的优质民企。
房地产板块的爆发是政策超预期、基本面改善、资金回流共振的结果，标志着市场对行业「止跌回稳」的预期升温。短期来看，政策宽松周期及销售数据验证将主导板块走势；中长期需关注行业模式转型及企业竞争力分化。投资者可逢低布局政策受益区域及现金流稳健的龙头企业，同时警惕部分高杠杆房企的流动性风险。
