存量房收储政策重大突破：模式多元化解锁去库存新动能
2025 年政府工作报告首次明确 “赋予城市政府更大自主权”，叠加资金来源拓宽、用途多元化等政策创新，标志着存量房收储从 “局部试点” 迈向 “全国铺开”，成为破解楼市库存压力、重构住房供应体系的核心抓手。以下从政策亮点、落地路径及行业影响三方面解析：
政策突破：放权 + 扩容，破解三大瓶颈
价格自主权下放，打破僵局
- 历史矛盾：此前政府要求按 “重置价”（约市场价 50%）收购，但房企需回笼资金覆盖债务，价格分歧导致收储难推进。
- 新政突破：允许地方政府根据区域实际协商定价（如介于重置价与市场价之间），兼顾房企回款与地方国企可持续经营。
- 案例：广东试点 “收储价格弹性区间”，郑州通过协商收购 12 万间商品房，转化率达 70%。
收储模式多元化，适配供需
- 主体扩容：地方国企、市场化租赁企业、全国性住房机构均可参与，甚至引入社会资本（如 REITs）。
- 用途拓展：从保障房延伸至人才公寓、职工宿舍、商办改造、高校宿舍等。
- 案例：湖北大学斥资 1.9 亿元收购 352 套商品房改学生宿舍，深圳试点商办资产收储为长租公寓。
资金池 “双支撑”，化解压力
- 专项债支持：4.4 万亿元专项债优先用于土地收储及存量房收购，河南、安徽等地明确专项债占比超 30%。
- 再贷款扩容：央行 3000 亿元保障性住房再贷款使用范围放宽，允许收购二手房（此前仅限新房），广东首笔 1071 万元专项借款落地广州。
落地路径：因地制宜，打造示范样本 地方实践加速
- 去库存挂钩债务重组：浙江试点 “收储 + 房企债务置换”，通过收购项目抵偿债务，化解流动性危机。
- 供需精准匹配：三四线城市收储偏远库存改造为保障房，核心城市收购核心区房源满足人才住房需求。
- 资金创新：重庆、福州探索 “专项债 + REITs” 组合模式，提前锁定退出渠道。
政策协同效应
- 与城中村改造联动：广州黄埔区利用专项借款收购存量房作安置房，同步推进旧改与去库存。
- 与 “好房子” 建设结合：北京、上海要求收储房源改造后层高≥3 米，配备智慧社区系统，提升居住品质。
市场化机制引入
- 定价市场化：郑州、杭州建立第三方评估机制，动态调整收储价格。
- 运营专业化：万科、龙湖等房企成立住房租赁平台，承接政府收储项目运营，按 “保底租金 + 收益分成” 模式合作。
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政策定调 “长期战略”，楼市进入存量激活时代
存量房收储政策突破，本质是以 “政府主导 + 市场参与” 模式重构住房供需体系。通过放权地方、扩容资金、多元用途，既化解短期库存压力，又为房地产 “开发 - 运营 - 金融” 新循环奠定基础。未来，随着专项债资金到位、市场化主体深度参与，收储有望成为楼市止跌回稳的核心引擎，推动行业从 “高杠杆增量扩张” 转向 “高质量存量运营”。
